房地产行业财务知识培训

一、 收据的使用

1、   店内留存2本收据，一本为收费专用收据，开立所有收费项目，加盖“请持本收据到我公司财务部换取发票”；一本为房款收据，只允许开房款，所有二手房房款都不可以换发票。收取违约金时,必须由区内勤统一开收据,收据上不加盖“请持本收据到我公司财务部换取发票”的印章，违约金不能换发票。

2、 如客户所交房款为支票，则开出收据后暂不给客户，而是将收据绿联随支票先交到财务，待财务确认支票到帐后再将收据红联交给客户。

3、 收据应保证字迹清晰、无涂改、大小写一致、开票日期连续、收据号码使用连续，作废票据需三联齐全、并标注作废。如客户离开后，发现收据开错，为保证钱款及时交接，可重新开出一张正确的，将绿联连同钱款交至内勤，同时通知客户带着红联到店内换收据，收据上的客户名称应与协议上的姓名保持一致。

4、 收据科目要准确

（1） 中介服务费：包括代卖售出中介、代办过户中介、收购售出中介、委托销售中介、空置房的中介费，统一开成“中介服务费”，并在收据绿联右上角用铅笔注明“D（三方、代办过户）、A（收购）、B（委托销售）、K（空置房）”，店名，三方及委托销售另需注明收入分成，签约店与成交店4：6分成。

（2） 违约金：注明店名，按代卖价的2％收取，不低于800元。

（3） 贷款服务费：包括按揭贷款、公积金贷款、首期款垫付费、提前还贷服务费，统一开成贷款服务费，在收据绿联右上角用铅笔注明店名。

（4） 租赁服务费：无论是高租还是普租统一开成租赁服务费，必须标明地址，在收据绿联右上角用铅笔注明店名。

（5） 代收租金----全程无忧收款：在收据第三联右上角用铅笔注明交款店名。

（6） 代收押金----全程无优收款：在收据第三联右上角用铅笔注明交款店名。

（7） 房款：包括定金、首期款、房款，在收据绿联右上角用铅笔注明“D（三方、代办过户）、A（收购）、B（委托销售）、K（空置房）”，店名。

二、 交接

1、 钱款交接：

（1）  所收钱款由店员通过无卡存的形式划入公司帐户，保证24小时交接，不得以任何理由暂存在店中，有问题及时与区内勤联系。交接时店员与内勤应同时在交接单上签字确认。内勤交接后店内所收钱款应由店长妥善保管，不允许钱款在店内过夜。

（2） 店员应保证每笔钱款于交接前及时准确录入，如中介费为0，则录入时也应录入0。

2、 房本、协议交接：

     连锁店所签房本及所有协议都必须在当天进行网上录入，保证24小时交接，交接时店员与内勤应同时在交接单上签字确认。

3、 贷款件、过户件交接：

     贷款件、过户件攒齐后立即在网上启动，并于24小时内交内勤转交易中心。

三、   签款：签款应满足三个条件---符合网上退款周期；过户完毕；无纠纷、可结件。

1、 无卡退款：由店内勤填写退款结算单，在网上录入请款，将退款结算单、三方复印件、卖方身份证复印件送至区内勤（申请提前退款的，需将“提前退款申请单”先行送至财务部，修改网上退款日期），区内勤审核后，于每周日、周三下午2：00将退款相关资料送至财务部，同时传退款明细，周一、周四下午4：00财务从农行取回存折，周二、周五上午区内勤将存折取回，店员应及时约客户结件，由客户亲自到区内勤处领取存折。客户应在退款结算单及客户领款明细上签字确认，区内勤五日内将退款结算单返回财务部。如遇特殊情况，房款不能在规定时间内退出，区内勤应及时将存折返还财务部。客户签字必须真是有效。

2、 有卡退款：店内勤每周三、周日将可退款明细传至区内勤邮箱，每周四、周一上午10：00前财务部将退款额度分配到各区，区内勤于12：00前将退款额度分配到连锁店，连锁店及时约客户结件，于每周六、周二下班前将结件单、退款结算单明细交到区内勤。区内勤于每周三、周日下午2：00前将退款结算单、汇总单送至财务部，同时传退款明细。周四、周一下午4：30以后银行将房款打入卡中。

3、 贷款程序

农行按揭贷款：他项权证及产权证下来后，填写退款结算单、汇总单交至贷款组审核，随每周一、四退款将首期款与贷款部分一起退出。

建行公积金贷款：他项权证下来后，连同手章送至贷款组转建行放款，10个工作日后贷款组从银行取回存折，通知店里请首期款、结件。

4、  店内勤在审核退款时进行请款录入。

四、  借款：

公产房不合格去向需房款吞吐，应由权证人员填写“内部借款单”，注明借款用途及归还期限，经区内勤或评估内勤审核登帐后，由权证部走借款手续，用完后及时归还财务。

五、  退费：

房屋成交后，如需退还客户所交中介费，应由客户填写“退费申请单”，经办人签字，经区内勤审核（审核交费金额），并经交易中心经理、财务部经理及主管副总经理签字后，（如经客服解决，应先由客服主管经理签字再履行上述签字程序）由连锁店将所收中介费退还客户，同时收回客户手中的收据配上“退费申请单”交至区内勤，并在网上录入负数。如因优惠产生退费，除上述要求外另附优惠单。

六、 提前还贷：收取卖方还贷额3%的贷款服务费。履行退款手续，要求买方交款金额必须大于还贷额，填写提前退款申请单，附提前还贷合同、三方复印件、公证书或银行打印的还贷清单（证明需要还贷金额），批准后，走批量退款手续，结件请款时，应减掉提前还贷部分，不要重复请款。

七、 退房手续：三方退房，需填写终止合同协议，客户及连锁店经手人签字，交易中心总助审批，填写提前退款申请单及退款结算单，注明此房是否重新发布，走批量退款手续。收购房退房，需填写终止合同协议，客户及连锁店经手人签字，交易中心收购业务经理签字，交易中心总助审批，总经理批准，填写提前退款申请单及退款结算单，注明此房是否重新发布，走批量退款手续。

八、 房本中途撤单：应由连锁店填写“房本中途撤单申请书”，房主及经办人签字，经交易中心总助批准后到交易中心领取房本。

九、 报销流程：

1、 连锁店费用报销：房租、电费、水费、物业费、垃圾清运费、采暖费（见附件1）

2、 额度内费用报销：每月5日前将按规定额度报销票据整理好交到各部门内勤处，内勤于每月10日前将票据分类粘贴好后交到财务部，每月15日财务部将报销款项返给各部门。

3、  收购房费用报销：（见附件2）

2004-7-22

附件1：                              连锁店费用报销

连锁店费用报销范围（额度外）：房租、电费、水费、物业费、垃圾清运费、采暖费

一、 房租：

   每月分3次请款：1－10日，11－20日，21－30日期间各一次

1、 对公（银行划帐）：梁伟将房租明细（连锁店名称、收款人名称、收款人开户行名称及帐号、房租金额）、租赁协议复印件、内部借款单转出纳刘施泉――出纳审核――汪鑫开支票送银行划款――将银行回单复印件转梁伟――梁伟在借款单上签收――梁伟督促客户一周内将房租发票返回，冲借款

2、 对公（支票）：梁伟将房租明细（连锁店名称、收款人名称、收款人开户行名称及帐号、房租金额）、租赁协议复印件、内部借款单转出纳刘施泉――出纳审核――梁伟通知房主到大理道领取支票，同时将房租发票转梁伟――梁伟冲借款

3、 对个人（农行卡）：梁伟将房租明细（连锁店名称、收款人名称、收款人开户行名称及帐号、房租金额）、租赁协议复印件、内部借款单转出纳刘施泉――出纳审核――汪鑫开支票送银行划款――将银行回单原件转梁伟――梁伟在借款单上签收――梁伟督促客户一周内将房租发票返回，冲借款

4、 对个人（存折）：梁伟将房租明细（连锁店名称、收款人名称、收款人开户行名称及帐号、房租金额）、租赁协议复印件、内部借款单转出纳刘施泉――出纳审核――汪鑫开存折――梁伟通知房主到大理道领取存折，同时将房租发票转梁伟――梁伟冲借款

注：如合同约定由顺驰出据发票，则由财务部统一开发票

二、 水费、电费、物业费、垃圾清运费、采暖费

1、 电费：

a、 通过工行网点交款 ：店内勤在收到交费通知单24小时内转区内勤――区内勤每周一将通知单转梁伟――梁伟审核整理后于周二交至出纳刘施泉――每周三汪鑫去银行划款

b、 连锁店自垫款项：连锁店自行垫款交费后将交费收据交至区内勤――区内勤于每周一将票据及交费明细（店名、经手人、本月表数、上月表数、实际用量、金额）打印版及电子版转至梁伟――梁伟审核后于周二将报销票据整理好交至出纳刘施泉――出纳于周三将报销款项划入区内勤帐户――区内勤于24小时内将报销款项划入连锁店帐户

注：梁伟邮箱—liangwei@sunco.com.cn

c、 连锁店借款（金额在1000元以上）：连锁店经手人填写内部借款单――店内勤于24小时内将借款单交至区内勤――区内勤于每周一将借款单及交费明细（店名、经手人、本月表数、上月表数、实际用量、金额）打印版及电子版转至梁伟――梁伟审核后于周二借款单交至出纳刘施泉――出纳于周三将所借款项划入区内勤帐户――区内勤于24小时内将所借款项划入连锁店帐户――连锁店及时交费――店内勤于下周一前将交费收据返还区内勤――区内勤于周一将收据返还梁伟（提供交费明细打印版及电子版）——梁伟于周二将收据填写报销单冲财务借款——梁伟将借款单转区内勤

2、 水费

a、 连锁店自垫款项：与电费交款流程相同

b、 连锁店借款（金额在1000元以上）：与电费交款流程相同

3、物业费、垃圾清运费、采暖费

a、 连锁店自垫款项：连锁店自行垫款交费后将交费收据交至区内勤――区内勤于每周一将票据及交费明细（店名、经手人、费用所属年份及月份、金额）打印版及电子版转至梁伟――梁伟审核后于周二将报销票据整理好交至出纳刘施泉――出纳于周三将报销款项划入区内勤帐户――区内勤于24小时内将报销款项划入连锁店帐户

b、 连锁店借款（金额在1000元以上）：连锁店经手人填写内部借款单――店内勤于24小时内将借款单交至区内勤――区内勤于每周一将借款单及交费明细（店名、经手人、费用所属年份及月份、金额）打印版及电子版转至梁伟――梁伟审核后于周二借款单交至出纳刘施泉――出纳于周三将所借款项划入区内勤帐户――区内勤于24小时内将所借款项划入连锁店帐户――连锁店及时交费――店内勤于下周一前将交费收据返还区内勤――区内勤于周一将收据返还梁伟（提供交费明细打印版及电子版）——梁伟于周二将收据填写报销单冲财务借款

附件2：                              收购房费用报销流程

一、 收购附属报销备用金：

1、 各区报销备用金额：壹万元整人民币。

2、 备用金，由各区区内勤保管。每月月底统一盘帐，报至财务部。

3、 备用金的使用，必须符合财务规定的报销制度。

4、 报销票据种类：（必须有本区收购负责人，本区总助签字）

  公证费（原则规定私产房公证费由原房主承担）

空置期房租、物业费、采暖费及有线电视费；（此项费用需待房屋售出与买方交接完毕明确空置期后予以报销）

公产及部分企业产单方挂件费；（必须由房屋所在区权证人员签字）。

二、相关流程：

1、 各区区内勤于每周六之前将本周发生上述相关费用票据整理后交至王凤翀处；（正确填写退款结算单附经手人签字确认报销票据，对空置期相关费用须在退款结算单备注中注明与原房主及买方确切交接日期）

2、 评估内勤审核后于下周三前统一到财务部进行报销，财务部于周六前下款；

3、 对于连锁店直接与客户交接的上述相关费用，连锁店须按区内勤要求每周定期将相关票据汇总，区内勤在审核票据真实有效后，应以备用金支付连锁店，相关票据按上述规定予以报销以及时补充备用金；

4、 备用金仅用于上述规定范围内费用的合理使用，区内勤须严格遵照执行。对于规定使用范围以外及所交票据不合规费用本着谁垫付谁承担的原则公司一律不予报销。

5、 为保证备用金的正常规范使用，各区区内勤负责人须每月对备用金进行盘点并于每月28日将盘点明细传至lijing@sunco.com.cn邮箱中，确保票款无误。

注：为保证费用报销的方便及时，财务内勤采取周审核报销制，连锁店及区内勤须严格按照时间节点交票，不得压票，过期一律不予报销，后果自负。

***配套费用***

1. 收购房附属设施的处理，经本区总助同意后，授权本区收购负责人处理。

2. 如果同意，配套处理后的费用，由区内勤统一保管；

3. 如果连锁店需要从此处费用中报销，必须经本区总助，收购负责人，外勤负责人签字方可。